La situación es la siguiente, vivo en un complejo de viviendas, definido por ley como complejo inmobiliario privado, pero es lo que se llama un complejo residencial de toda la vida, en su momento los propietarios de estas viviendas decidieron que fuera un Administrador de Fincas concreto el que llevara la gestión administrativa, valga la redundancia, ya que aquellos que en su momento eran propietarios, decidieron que era la mejor opción.
A día de hoy el complejo ha crecido, existiendo muchos más propietarios, y es por ello por lo que, se ha cuestionado entre vecinos, las deficiencias y el elevado precio de los servicios del Administrador, tanto que un día, un propietario que como muchas personas hoy en día, está pasando una situación económicamente compleja, decidió tomar cartas en el asunto y buscar alternativas al servicio, en el que ofreciendo igual o superior carta de servicios se mejorara el precio de estos, y tal y como están las cosas, las empresas pelean por clientes, y es por ello por lo que se han encontrado varias posibilidades mucho más económicas y con mayor cobertura.
Se planteo una junta para proponer estas alternativas, y debatir, y cual fue la sorpresa cuando el Administrador se negaba a abandonar la junta, y el Presidente, se puso hecho un salvaje, y diciendo de muy malas maneras que si se iba el Administrador el dimitía... hasta aquí, todo una anécdota, al más puro estilo "La que se avecina", para mostrar que muchas veces la realidad supera la ficción.
Esta situación primero me hizo plantearme, que tipo de negocios se pueden llegar a pactar entre Presidentes y Administradores, ya que no veo ninguna justificación a aferrarse de esa manera a determinada persona, cuando se esta mejorando en todos los sentidos la carta de servicios y el coste de éste, pero bueno, a lo que iba...
Siempre he observado irregularidades en el quehacer diario del administrador, además de precios en la factura desorbitados, tales como en concepto de papel 500 euros trimestrales, cuando ni se reciben todas las cartas, claro ejemplo es ésta ultima junta de la que por lo menos en mi caso, no he sido informada por escrito del acuerdo, ni se ha colgado en el tablón de anuncios del que disponemos cada uno de los edificios de viviendas que formamos la comunidad...
Es por ello, por lo que creo importante dejar constancia de todas aquellas obligaciones que debe cumplir un administrador de fincas, cargo que además debo señalar que no cualquiera puede ejercer sino bien un propietario, bien una persona cualificada y legalmente reconocida para ello.
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
En cuanto a situaciones concretas, tienen que asesorar a la comunidad, controlar los proveedores, dar cuenta de siniestros a los seguros, ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de la finca (aplicando convenios, modalidades contractuales más favorables, practicando liquidaciones de IRPF y las que proceda...), llevar una adecuada contabilidad, advertir sobre la morosidad, mantener la convivencia entre componentes de la comunidad...
Además de asesoramiento global a la comunidad, información y si procede tramitación de solicitudes de ayudas y subvenciones por rehabilitaciones u obras...
En cuanto a la situación que os planteaba antes, respecto a la búsqueda de nuevos administradores, debo decir que el Administrador, queda ligado a la Comunidad de Propietarios por contrato de mandato, por lo general de un año, pero no siempre es así, y corresponde a la Comunidad la decisión de si sigue o no con este mandato.
Para poder cesar al Administrador de su cargo, es necesario, bien que el Presidente convoque debidamente una Junta Extraordinaria en la que conste en el orden del día este concepto, o bien que estemos en la Junta Ordinaria y obligada por ley para la aprobación de cuentas, presupuestos... en este caso y si el contrato de mandato es de un año, simplemente revocará el cargo.
Para evitar que el Administrador asista a este debate sobre su cargo, debe ponerse un primer punto en el orden del día por el que se someterá a votación su asistencia, y en caso de que la mayoría simple lo decida, no podrá asistir, siempre y cuando no estemos hablando de que el cargo de Administrador lo lleva a cabo un propietario, que entonces tiene derecho a asistir a la Junta como propietario que es.
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